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100個買村屋注意事項-終極全集2020版



如果你準備買村屋,或者已經住緊村屋,但有朋友問你意見,你有呢個終極全集就可以扮下專家啦!

以下係累積本人多年村屋地產經驗所得,共有100項會遇到既問題。

你可以根據以下列表去考慮一間村屋是否值得購買,或者評估該單位既價錢是否合理。

即刻睇下有冇邊樣你係唔知既~

業權問題

1. 物業查冊

買樓基本上都一定會到田土廳(即土地註冊處)出一份有關於物業既查冊,基本上大部分既資訊都會出現享呢份文件上。

見到有問題既註冊項目,可以根據註冊摘要編號再享田土廳查有關文件。

如果你想試下自己查冊,可以上呢個網https://www.iris.gov.hk (「綜合註冊資訊系統」網上服務)用地段編號(DD LOT number) 或者門牌地址去出查冊。查冊分2個版本。

$10既版本只可以查現時有效(current)既文件,要查晒過往所有紀錄,就要買$25「過往歷史與現時」既版本。

2. 滿意紙

一般村屋要有滿意紙,或者不反對入住紙先可以入伙。

「滿意紙」正式叫做「合約完成證明書」(Certificate of Compliance),簡稱CC。

當批地或者賣地嘅一般條款(General Conditions與及特別條款(Special Conditions)已經履行,地政處就會向土地承批人發出「滿意紙」。

冇滿意紙或未有滿意紙既村屋一般都會被視作唔齊契,銀行唔會承辦按揭。

3. 補地價

點享查冊睇到補左地價未?

一般補左地價既丁屋會收到地政處發出既consent letter(同意書)。

官批丁屋既批地條款一般會註明買賣轉讓限制,必須先領取滿意紙後,再向地政處申請補地價,先可以刪除轉讓限制條文。

於私人土地上興建丁屋,一般有五年禁售期,如在限期前出售,便須向政府申請補地價才可正式轉讓。

4. 容忍信-容忍違約事項書(由地政處發出) Toleration Letter

呢項比較少見啲,一般較舊樓齡既村屋先有機會有呢封信。

起因通常係間屋起得唔太合規格,可能係起過左少少界,或者起大左少少、高左少少等等。

呢封信可以被視為業權有瑕疵,買家有可能可以踢契,雖然有機會都可以在銀行上會,但賣出時可能會比較難搵到新買家接受,影響升值潛力。

5. 平面圖Floor plan

一般會附夾享查冊中既第一份正式買賣合約(Agreement for sale and purchase with plans),如果冇平面圖,或者實地同平面圖有出入,可能會影響銀行審批按揭。

如果真係搵唔返平面圖,可以搵個測量師補返。

6. 側窗紙

側窗紙(side window letter),正確名稱是「開設側窗之同意書」如果村屋有側窗,側窗和隔離屋的側窗打開之後要最少有1米空間,為防止打開窗之後入侵佔對方的業權範圍。

樓齡舊的村屋,好大機會無側窗紙。業主可以委託律師去地政署補回側窗紙,然後註入田土廳內,便能齊契。

如果物業冇側窗紙,可以被視為業權有瑕疵,即未有「妥善業權」(good title),買家有機會可以踢契。

7. 路權

大部分單幢村屋未必會有道路使用權Right of Way,即使屋苑式村屋有路權文件註冊,亦都要注意屋苑閘出到政府路中間有冇私人地。

試過有新買家買完間村屋一段時間後,門前出入口私人地既業主先通知新買家冇權使用呢個路段,除非交若干「過路費」先可以簽路權文件比新買家。

有時有啲村屋雖然賣得平,但可能暗藏埋伏,事後先知有額外成本,得不償失。



8. 分層契

有好多人為左慳物業印花稅,會用「分契」的方式將多個物業拆售,分契即是把一個業權分拆為幾個業權,全幢村屋透過分契將不同樓層分拆為數個業權。

如果本身一幢過既村屋要做分契,需要搵則師同埋透過律師樓辦理,並於土地註冊處登記。

委任律師辦理分契手續的時間及所需費用會因應不同律師行及樓價等因素而有所不同。

建議先向律師樓查詢辦理手續所需既時間,如果唔係有機會唔夠時間成交。

有關上述行為涉及一定程度既法律風險,不排除稅局有可能追討稅款。(本身建築時已經做分層設計既村屋除外)

9. 批租年期

於物業查冊第一頁,會註有年期。新界大多數私人物業既土地使用權會於2047年6月30日到達批租土地的年限。到時政府會否免補地價「自動續租」,暫時言之尚早。



10. 大廈公契 Deed of Mutual Covenant (DMC)

村屋一般會有大廈公契,大廈公契(簡稱「公契」)的條款對村屋各層業主均有約束力。

當發展商與首位業主簽訂公契後,其後的業主都受該公契約束。

基本上,公契會列明有關大廈既管理、居住及使用規則,而一份詳盡的公契可多達一百多頁,其中既條款可能包括:

* 住宅單位是否可用作商業活動﹔

* 界定大廈既公用地方﹔

* 單位業主須遵守既規則﹔

* 如何聘用大廈管理人(或管理公司)﹔

* 如何為大廈保養或維修既問題作出決議﹔

* 由誰人及如何決定管理費既金額。



11. 業主身份

做得查冊一定要關心下邊個係業主啦,享業主資料一欄,可以睇到歷任業主既資料,同埋睇下佢當時買入係幾多錢作價。

值得一提,當兩個人或以上同事擁有該物業,可以以兩種方式持有:

a. Joint Tenant (聯權共有)

b. Tenant in Common (分權共有)

Joint Tenant 俗稱叫「聯名」或者「長命契」,即係所有業主聯權持有該物業,如果其中一方不幸離世,物業業權就留下給餘下既一方。

Tenant in Common 即係以百分比比率方式持有業權,主要分別是一方不幸離死,該業權會根據其遺囑分配業權,如沒立遺囑,則以法庭受予其至親的親屬。

12. 送契樓

如果在查冊上看到Assignment(轉讓契),但沒有填上Consideration(成交價),除非該轉讓有法院令(例如離婚官司、遺產承辦)或居屋轉名,很大有機會是送契樓,銀行5年內是不會承造按揭。

13. 無契/缺契

如查冊上出現“Statutory declaration as to loss of title deeds”,即表示物業係無契或缺契。

有機會係業主唔見左或者當年理民府發生過火警時燒左,可以嘗試去地政處宣誓補返,或者搵律師樓從田土廳勾回樓契影印本,並已宣誓是 certified true copy。

呢種補契一般都會被視為業權瑕疵,銀行通常都唔會承造按揭。

如果買家懵然簽臨約,以及在查冊正本上簽名,之後即使律師樓通知物業無契或缺契,買家亦不能取消交易;無契樓銀行批出按揭或有障礙(就算賣家肯馬上到律師樓宣誓取核證副本),最壞情況是撻訂。

14. 地段索引圖Lot Index Plan

基本上地段索引圖Lot Index Plan係買村屋、買地必備既工具。雖然一切都係以最後測量結果為準,但本身Lot Index Plan都係好有參考價值。

Lot Index Plan可於地政署購買,或於上網訂購。

https://www.hkmapservice.gov.hk

按產品>地籍測量記錄>地段索引圖

15. 花園是否入契

買得村屋通常都係為左戶外空間,所以大花園成為好多人既偏好。要注意既係有好多時圍起左既花園,未必係全部入契。睇地段索引圖就可以知有冇圍過界,有冇圍到其他私人既地或者政府地。

16. 花園地界

見到地段索引圖中虛線部分就係地界。配合物業查冊去查每一塊地既業權,就可以知道實際花園既範圍有幾大。

17. 寮屋

1982年及1984-1985年,寮仔部登記全港所有寮屋,詳細記錄每間屋既面積、高度、居住人口等資料,當時聲稱係為左比居住享寮屋既居民獲得「上樓資格」(即沒有紀錄在案的居民不會獲得遷居公屋資格)。

寮仔部會享已登記既寮屋上用紅色字寫上建築物尺寸及地段編號,而內部檔案更係詳細列明寮屋各部分的建築材料及用途,諸如木搭廚房、鐵皮豬欄,屋前有幾多面積既農地等等。 此等有檔案紀錄的寮屋會獲發牌照,稱為臨時屋牌照。

自此以後,任何新建既寮屋都不會獲發牌照,係非法寮屋。

坊間對寮屋有多個稱呼,分別係牌照屋、紅字屋、臨時屋、寮仔屋。

寮屋可以起享私人土地上或政府地上。享地段索引圖上會有TS(Temporary Structure)既字眼。

要留意既係寮屋一般只可以用返同原物料同樣既材料修葺,但係唔可以拆左佢重建。

有關詳情可以上寮仔部網頁查詢︰

https://www.landsd.gov.hk/tc/images/doc/scpp_c.pdf

寮屋係唔可以轉名,即係如果你想買,最多只可以買到塊地,地上面既寮屋係不能夠轉名,亦都唔可以申請銀行按揭。

甚至有人會頂讓官地上既臨屋,只係轉左啲水費單、電費單就當交易完成,實際上係冇業權轉讓。

18. 差餉

新界原居民既住屋係被豁免左,唔使交差餉既。

而農地、某啲新界建築物都可以豁免。但轉售左比非原居民之後就要交啦。

19. 地租費用

從1997年7月1日起,大部分地段既承租人均須繳交應課差餉租值的3%,作為地租。

如果該土地在1984年6月30日或以後由原居民承租,便只須繳交原來既「象徵式優惠租金」(差餉物業估價署用語)

20. 樓齡

村屋好多時都比較難上網查到樓齡。

好多地產代理都可以享佢地公司既地產系統查到。

一般黎講可以用滿意紙CC或者大廈公契DMC既文書日期去計算一幢村屋既樓齡。

21. 建築面積

政府既物業資訊網(資訊聆)上可以查到實用面積同樓齡,但村屋就冇紀錄。大部分丁屋建築面積都有700呎,但實用面積就會有所不同。

建議可以出平面圖floor plan去睇呎寸,再計算實用面積。

一層既村屋通常都有8成半至9成既實用面積(除去樓梯及外牆所佔面積)。

22. 露台

建築面積700呎係不包括村屋露台面積。

村屋露台只可深4呎。

露台不可以被圍封,如果唔係就當係僭建。

23. 釘契

釘契,即係業權有問題,享查冊上會睇到。除非問題已經解決,否則呢啲問題會連同樓契一併「過戶」比新業主。

業權問題主要分為兩類:

a. 原業主相關問題

包括欠交管理費、業主因個人欠債而被債權人循法律途徑凍結資產、聯名擁有人在業權上出現糾紛等。

b. 物業相關問題

包括因僭建而被屋宇署或地政署發出清拆令、維修令、渠務令、斜坡令等,或拖欠政府費用等問題。

物業如果釘左契,銀行一般都係唔會借錢。最好等原業主解左釘先成交。

24. 規劃用途

決定買村屋或者農地之前,想了解間村屋附近環境會有可能有咩發展,就可以上城規會查規劃用途。

仲可以查到附近有冇改變規劃用途申請。

城規會-法定規劃綜合網站

https://www.ozp.tpb.gov.hk/



居住問題

25. 居民互助委員會

大部分村屋屋苑或者一個區域既居民唔可以成立業主立案法團,因為冇公用地方的總公契,不符合資格成為「業主立案法團」。

委員會主要職責包括(即錄自私人樓宇互助委員會規則範本):

a. 防止罪行、迅速舉報及偵查罪案;

b. 將整座樓宇╱大廈及公用地方及周圍環境保持清潔及維修完善;

c. 鼓勵住戶參與合法而必要的會議、討論及活動,使樓宇管理工作更臻完善。

d. 確保樓宇獲得更完善的管理;

e. 僱用管理員或清潔工人,則須遵守有關保障勞工既規定。

f. 推廣各項必要的服務及活動,以促進鄰里關係,並為居民提供聚會場合,共同參與各項社區活動。

g. 向各居民傳播有關大眾利益的準確而可靠消息,並就足以影響居民及社區福利的問題,為政府和居民提供一個互相溝通的渠道。

更多詳情可以到民政事務總署網頁了解。https://www.had.gov.hk/file_manager/docs/Private_Building_MR.pdf

26. 對頭車問題

有部分村屋可能入左村,未必會有雙程行車線,就會有對頭車既情況出現。如果沿途避車處充足、車流唔大,都算可以接受。

太多對頭車會造成不便,甚至有機會影響賣價。

27. 僭建申報

屋宇署於2012年開始推行「新界村屋僭建物申報計劃」。有關申報期限已於2012年12月底結束。

好多已申報的僭建物,於2017年底前期滿 (每5年重新進行一次安全檢驗,要搵T2職級或以上合資格人士),需要儘快進行續期,否則有關僭建物將會因此而被視為沒有申報的僭建物,隨時被要求清拆。

至於在申報計劃後既一切新僭建,都算唔合法。

28. 小型環保及適意設施

例如太陽能版、花棚都算係小型環保設施。

適意設施就係一啲小既加建,例如冷氣架、窗花、簷篷等。

詳情可以上屋宇署睇睇邊啲工程可以豁免︰

https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/ubw/UBW-in-new-territories-exempted-houses/index_ubw_nteh_green.html

29. 天台、牆身或天花有否漏水滲水

本身享建築時做左防漏工程,或者搭左天台屋既村屋,一般唔會出現漏水同滲水既情況。

時下有好多村屋外牆舖瓦仔或者噴cord,如果做得唔好,日曬雨淋、風吹雨打,好容易會有滲漏。

最好既辦法就係搵裝修公司做返防漏工程,如果唔係滲漏問題愈來愈大就有機會有官司麻煩。

30. 水浸

以前好多起享低窪地帶既村屋,因為大雨,附近水渠河道淤塞,會引致成條村水浸。

政府近年做左多個河道渠務工程後(例如元朗大坑渠、錦田河道工程),水浸問題已經大為改善。

間中只係有啲比較偏遠地區仲會有水浸問題。不過有時部分鄉村地區路面上因為積左大量樹葉及垃圾,會令路面水浸,行車時要小心死火。

31. 斜坡的維修及保養

如果心水物業附近有斜坡,可以於決定前睇下查冊,了解物有否牽涉危險斜坡修葺令。

你可以登入地政總署既「斜坡維修責任信息系統」網頁,輸入屋苑、地段或斜坡編號(通常號碼牌已釘在相關斜坡上),就可找到斜坡責任誰屬。

如果業主收到危險斜坡修葺令,未有享指定日期前搞掂,業主可能惹上官非,嚴重既可能要坐監。

32. 山泥傾瀉

就算自己間屋隔離冇斜坡,附近道路都有可能會有山泥傾瀉既危險。

買屋時可以留意有冇必經既道路係有高危斜坡,雨季時可能會出唔到街或者無家可歸。

參考新聞︰粉錦公路山泥傾瀉 險湧入村屋

33. 樓層選擇

村屋樓層間隔可分為︰

地下連花園、中層、三樓連天台、下複式、上複式、全幢複式、全幢分層。

三樓連天台

好處︰採光度高、通風、可合法做350呎太陽能板

壞處︰有漏水風險、熱力集中難降溫、開冷氣會比較消耗能源

中層

好處︰夏天唔太熱,春天唔潮濕

壞處︰除左露台,冇活動空間

地下連花園

好處︰唔使上樓梯,享有花園作為戶外空間

壞處︰春天時較潮濕、如果附近屋貼屋,室內可能較暗

好多人搵村屋一般都鐘意揀三樓,但如果屋企有老人或行動不便既人士,就可能要選擇地下樓層啦。

34. 最接近醫院及急症室

如果屋企有老人家或者長期病患者,住得近醫院就可能比較方便。可以用google map搵下最近既醫院及急症室需要幾多分鍾車程。

35. 村屋是否可以有升降機

答案係可以既。只要升降機符合機電工程署既要求,就可以安裝。有為數極少既村屋建築時已經安裝好升降機,實在係一大賣點。就算係行動不便既人士都可以享用高樓層村屋既景觀啦。不過由於升降機積積都算龐大,會佔左室內不少空間,影響實用率。

36. 村屋有中空廳

有部分全幢式村屋會為左比住客可以感受到更有空間感,會犧牲中層一個房間既面積,去將廳既天花板升高,令到廳既高度佔兩層。因為一般村屋整幢樓高只可有27呎,扣除每層地板厚度後,每層樓高只可有約8呎半左右。中空廳就可以營造17呎高既空間,安裝大型吊燈更加感覺豪華。

37. 村屋地下可豁免作商業用途

村屋地下單位可用作商業用途。如大圍田心村及大埔大美督,不少村屋已改為食肆、補習社及醫務所等。

丁屋的地契一般只列明「可作非工業用途」,但沒有指明是「住宅用途」,故地下單位可獲豁免,只需申領商業登記,改作食肆則需取得相關牌照如酒牌等。

另外,除了留意有否違反地契、批地條款外,亦記得睇上有冇違反大廈公契。

38. 村屋不一定四面單邊

有時為左用最少既地起最多既村屋,會採用semi-detacted既方式去起兩間相連既屋,但缺點係採光度較低同空氣較唔流通,開則亦比較難,因為容易出現黑房黑廁。

4面單邊既村屋當然比較理想,開揚亦係一大優點。

39. 打通相連村屋單位

市面上曾經有相連既村屋享拎到左滿意紙後,將中間既間隔牆打通,目的係營造更多既空間,相連村屋室內面積最高可達4200呎!

但要留意當時地政處批出既3張豁免紙中,其中建築工程豁免證明書,就規定一層村屋不可超過700呎。打通相連村屋可能會有違反批地條款之嫌。

40. 樓上樓下有否養寵物

如果你屋企有人對動物敏感,睇樓時可以留意下有冇寵物叫聲或者異味。而家一般養寵物既住戶都非常乾淨企理,但個別租客可能事忙又冇請工人看顧毛孩,就會有比較多聲響同異味啦。

41. 狗隻活動空間

村屋屋苑未必提供草地比住客放狗,屋苑附近可能都係石屎地而唔適合放狗。對於養狗既人士黎講可能要注意啦。

42. 其他嘈音問題

住村屋其實幾應聲,特別係孖屋(相連單位)。有時應聲到隔離屋講野既內容都可以聽得清楚。

需要私隱度高既朋友,可能要搵比較隔得開同開揚既村屋。

43. 景觀問題

有部分開揚景觀既村屋,未必係永久開揚。附近既空地如果都係VZONE (Village Zone, 鄉村式發展用地),就有可能享不久既將來發展。

如果想查下究竟現時有冇申請,可以先睇地段索引圖(Lot Index Plan),睇下有冇附近較大面積既地有冇分割成較少面積既地段,甚少有部分可能已經收到政府批出既建屋牌照(Building License)。

44. 小全幢村屋是否值得考慮

市面上有部分村屋一層面積不足700呎,面積由250呎至500呎不等既,一般都係由舊屋所重建而成。

因為面積比較小,好多小全幢村屋既價錢一般都會同一層既地下或者三樓差不多。

有部分買家因為貪成幢過私隱會好啲,同埋地權一次過全擁有,都會傾向搵小全幢。

要留意既係,一層細過700呎既村屋,好多銀行都做唔足、甚至唔承造按揭,買之前最好問清楚銀行。

45. 村屋套房

享有套房一般都係全幢複或者上下複式村屋既專利,但亦有少部分既單層村屋備有套房。

點解唔係間間分層開則都做套房呢?因為做套房建築成本會比較高,同埋廳同房既面積會相應縮小。

46. 地牢

村屋一般只可向高空發展最多三層。

未經屋宇署批准,挖掘地牢屬於僭建行為。如果發生左咩事,保險公司亦唔會理賠。

雖然西貢有好多獨立屋同村屋都非法僭建左地牢,但各位千奇唔可因為貪便宜挖多一層,以免惹上官非。

47. 附近是否有地再發展 (OZP)

買屋前,知道屋附近未來可能有咩發展,會對物業未來價值有大約估算。已建村屋既附近,唔一定可以起村屋。好多時發展條件係受限於城市規劃。

點先可以查到間屋周邊既規劃用遊呢?你要準備︰

DD LOT number 或

物業地址

之後就可以上城規會既網站 https://www.ozp.tpb.gov.hk/

在 搜尋> 位置 一欄,就可以鍵入地址或地段編號。

不同圖例,代表不同規劃用途。

一般新界土地有以下規劃:

 



住宅 (甲類、乙類、丙類、丁類)

“R (A, B, C, D, E)”



綜合發展區

“CDA”



鄉村式發展

“V”



露天貯物

“OS”



農業

“Agr”



政府、機構或社區

“G/IC”



康樂

“Rec”



休憩用地

“O”



綠化地帶

“GB”



自然保育區

“CA”



郊野公園

“CP”



其他指定用途

“OU”



海岸保護區

“CPA”



衛生問題

48. 倒垃圾

一般屋苑式村屋均會有例垃圾服務。如果非屋苑式村屋,就要自己到就近垃圾站處理。垃圾站一般會設於村口位置。

49. 附近河流或渠道是否有異味

鄉村地帶會有不同大大小小既河流或渠道。是否河流一般難以辨識,但最緊要係要睇清楚以下幾點︰

a. 水是否流動

流動既水可以避免太多蚊蟲及細菌滋生

b. 水是否清澈

c. 水是否發出異味

d. 附近是否有住戶非法安裝渠道排出家用污水

50. 有否接駁大渠

大埔大部分村屋都已經接上大渠,元朗近大路邊既新起村屋,都開始駁左大渠。

接駁大渠既好處,除左一年慳隨時過千蚊既清潔費外,仲可以確保冇化糞池發出既異味、同埋滿缸所致沖水慢既問題。

51. 清理化糞池

如果一家住戶人多,通常每年都需要吸一次化糞池去清理一下。唔同屋既化糞池,可能基於本身設計、以及所處環境既不同,化糞既速度會有所改變。大部分屋苑式村屋均會定期處理屋苑中既化糞池。

52. 附近有否雞場豬場,或豆腐廠

元朗部分偏遠地區,尚有上個世紀留下既小部分本地雞場及豬場,甚至豆腐作坊。以上工場於特定時間有機會發出難聞氣味,可能會影響居住質素。

53. 校網

身為家長,可能你會關心子女既校網。如果有準備入學既小朋友,就要留意。

因為有時同村,不同既位置都會有機會被歸入不同校網。每當買屋或租屋前,可以先上教育局既網頁了解左先。

https://www.edb.gov.hk/tc/edu-system/primary-secondary/spa-systems/primary-1-admission/school-lists/index.html

元朗西73校網︰

元朗西(元朗主渠以西、教育路以南、大棠路以西)、橫洲、吳屋村、鳳池村、禮修村、馬田村、龍田村、山下村、朗屏邨、紅棗田村、白沙村、大棠村、楊家村、木橋頭村、黃泥墩、水邊圍邨、栢麗豪園、藝典居、御豪山莊、朗庭園、翠韻華庭、華翠豪園、御景園、御庭居、振華花園(二、三期)、定福花園、水田村、銀田花園、麗昌花園、東頭圍新村、福慶村、忠心圍、東頭圍、林屋村、西頭圍、楊屋村、欖口圍村、欖口村、水邊村、大井圍、大井盛屋村、原築、翹翠峰、逸林首府、朗景台、怡豐花園、振興新村、溱柏、深涌村^、水蕉新村^、大旗嶺^、祟正新村^、田寮村^、水蕉老圍^

元朗東74校網︰

元朗東(元朗主渠以東、教育路以北、大棠路以東)、元朗市中心(東部)、元朗舊墟、坳頭、錦田、落馬洲、米埔、八鄉、新田、十八鄉、石崗、山背、東成里、鈞樂新村、上下攸田、港頭村、瓦窰頭、塘頭埔村、南坑、南坑排、楊屋村、石塘村、新元朗中心、朗晴居、鳳庭苑、采葉庭、蝶翠峰、新時代廣場、西邊圍、南邊圍、高埔村、長春新村、北圍村、吉慶圍、泰康圍、錦田新村、金錢圍、水流田、大江埔、七星崗、攸潭美、大生圍、逢吉鄉、沙埔、錦綉花園、加州花園、加州豪園、洲頭、南生圍、麒麟村、鹿尾村、安龍村、蕃田村、新龍村、葡萄園、翠巒、新時代中城、六本木、葡萄薈、尚豪庭、尚悅、譽88、爾巒、世宙、映御、朗屏8號、朗善邨、朗晴邨、峻巒、深涌村^、水蕉新村^、大旗嶺^、祟正新村^、田寮村^、水蕉老圍^

^該些鄉村橫跨73校網及74校網。在填寫申請表前,請參閱教育局網頁內之地理資訊地圖或致電教育局學位分配組(2832 7700)以確認申請兒童所屬校網。

54. 石油氣

村屋一般冇煤氣,要用石油氣或電爐煮食。如果想叫石油氣,可以Google附近供應既商家,或者去總供應商網頁查下。

https://www.dsg-energy.com/contacts/

55. 單相電/三相電

新式既村屋會有三相電箱,電壓會比較大,所以適合更多大型電器。而家一間屋往往有十幾部冷氣同電爐、電熱水爐同時運作,所以有三相電就會負荷到,冇咁易跳制。

56. 屋苑管理, 居民互助委員會

現時好多新建村屋都會用同一款式建築,會用一幅大圍牆圍起多間屋,改一名稱為一屋苑。屋苑內會設有閉露電視、保安。

由於由不同屋宇所組成,未可根據單一大廈公契設立業主立案法團。多數屋苑只設有居民互助委員會。

57. 管理費

一般屋苑式村屋都設有管理處,並會收取管理費。管理費會用於屋苑維修,包括圍牆、道路、園藝、燈光、電閘、倒垃圾等等。

現時收費標準由$1/呎至$1.5/呎不等。

58. 泊車費

村屋泊車位多為私家農地或鄉村式發展用地。多數泊車位都沒有補地價,政府並不承認泊車用途。銀行亦不會為相關「車位」承辦按揭。

59. 車位使用權/入契

如果「車位」有獨立契約,或列明使用權在屋契上,使可稱之為入契車位。

60. 僭建

如果搭建物係固定在地上或牆身,一般都算係僭建。除非用類似組合屋或帳篷,可以移動就不算違法。

想知多啲,可以到屋宇署睇下小冊子。

https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/ubw/UBW-in-new-territories-exempted-houses/index.html

61. 安裝閉路電視及保安系統

如果你住單幢非屋苑式村屋,可能就需要自行安裝閉路電視或防盜保安系統。坊間好多公司做呢類服務,不妨貨比三家,保障家人安全及為屋增值。

62. 太陽能板豁免



63. 屋宇外觀(噴cord,瓦仔, 露台爆銹蝕位)

64. 大廈外牆維修

65. 固網電話

66. 寬頻上網-ASDL,光纖最多100M

67. 手機訊號

68. 鄰居關係

69. 村屋裝修

70. 村屋室內間隔 (注意主力牆)

71. 村屋全幢改分層、分層改全幢慳稅是否可行

72. 搬屋公司收費, 上樓梯費用

73. 樓梯闊度-大件傢俬樓梯唔夠位入

74. 中層、三樓對公家通道使用權(睇大廈公契)

75. 電視天線維修問題

76. 倒垃圾問題

村屋按揭

77. 銀行或財務按揭

如果享查冊上面見到Mortgage(Mortgage)或者屬於財務公司既Legal Charge(法定押記),買果時就要留意業主會唔會資不抵債。最穩陣就係將訂金托管(stakehold)享律師樓。等律師樓查清楚先決定放唔放訂業主。

78. 銀行/測量師行估價準則

標準 700 尺(如不足700尺不是間間銀行做)

車到門口

屋苑式

有管理

有公契

樓齡30年以下

79. 銀行按揭(按揭成數)

大棠村屋 . 利率差別

81. 屋苑式與單幢村屋申請按揭是否有分別

82. 成交期最好在兩個月以上(以供銀行審批按揭)

83. 交通工具選擇(近鐵路更方便及好價)

84. 交通時間及費用

85. 區域治安 (用Google news查)

86. 村屋凶宅 (用google news 查)

87. 原居民相處

88. 流浪狗

89. 蛇蟲鼠蟻

90. 附近街市

91. 出售出租是否困難

92. 外賣、網購未必送

93. 村屋可否做劏舖分租

94. 舊屋申請重建

95. 圍牆高度限制

96. 花園加裝魚池泳池